Cota Cero Arquitectura

Proyectos / Oficinas

Edificio Nueva Costanera

Ocho niveles de oficinas cuya forma sale de tres restricciones: la rasante, el coeficiente de constructibilidad y el sol de la tarde.

Comuna
Vitacura
Programa
Oficinas en arriendo
Superficie
3.750 m² útiles
Entrega
Febrero 2025
El edificio de noche: el zócalo de doble altura iluminado y las plantas de oficinas encima
Zócalo de doble altura con el hall encendido, desde la Av. Nueva Costanera.

El encargo

Un fondo de inversión compró en 2021 un terreno de 3.000 m² con 60 m de frente a la Av. Nueva Costanera. Pidió oficinas para arrendar por planta o por media planta, certificación LEED y entrega antes de marzo de 2025.

El comité quería saber cuántos metros arrendables cabían antes de pagar el anteproyecto. El estudio de cabida respondió en cuatro semanas con tres volúmenes; el elegido es el que pierde menos superficie contra la rasante sin subir el costo de estructura.

  • 70°

    Rasante

    Desde el deslinde poniente y el eje de la avenida. Recorta las esquinas altas del volumen: de ahí las terrazas escalonadas de N7 y N8.

  • 1,5

    Coeficiente de constructibilidad

    4.500 m² máximos sobre terreno. El proyecto usa 4.380 m² construidos; los 3.750 m² útiles salen de una eficiencia de 0,86 en planta tipo.

  • 7 m

    Frente a avenida

    Antejardín de 7 m al norte y acceso vehicular solo por el extremo oriente. La fachada principal es también la de más sol.

Una planta que se arrienda en mitades

Pilares en una grilla de 8 m y el núcleo de hormigón pegado a la fachada oriente: la planta queda libre hacia el norte, el sur y el poniente. Se arrienda entera o partida en dos oficinas de 275 m², cada una con acceso propio desde el hall de ascensores.

En N5 y N6 la losa avanza 4,50 m al poniente, sin pilares. Suma 70 m² de oficina y una terraza de 20 m² en la esquina norponiente.

Planta tipo (N2–N3)

Planta tipo del Edificio Nueva Costanera Planta de 32 por 20 metros con pilares en grilla de 8 metros, núcleo de hormigón en la fachada oriente, hall de ascensores, baños y dos oficinas, norte y sur. En los niveles 5 y 6 la losa avanza 4,50 metros al poniente.

Oficina norte

275 m²

Frente a la avenida. Arrendable sola o con la planta completa.

    Pase el cursor o toque un recinto para ver su superficie. Norte arriba, ejes A–D y 1–3 cada 8,00 m, cotas en metros.

    Obra gruesa y terminado

    Terminado: fachada de vidrio con celosía de roble y zócalo sobre pilotis Obra gruesa: estructura de hormigón con la grúa torre, sin fachada Obra gruesa, junio 2024 Terminado, marzo 2025
    Arrastre, o use las flechas del teclado, para pasar de la estructura al edificio terminado.

    El corte explica el volumen

    El zócalo de doble altura, 7,20 m sobre pilotis, deja el hall abierto a la avenida. N4 sube a 4,50 m para amenidades y la sala técnica de clima. El voladizo de N5 y N6 cuelga de una cercha de acero de dos niveles en el eje A, oculta tras la celosía. Arriba, N7 y N8 retroceden contra la rasante y ganan 300 m² de terrazas.

    Corte A–A′, mirando al norte

    Corte transversal oriente–poniente Ocho niveles: zócalo de doble altura sobre pilotis hasta +7,20, plantas tipo en N2 y N3, nivel técnico de 4,50 m en N4, voladizo de 4,50 m al poniente en N5 y N6, terrazas escalonadas en N7 y N8 y cubierta a +35,10. El núcleo de hormigón sube por el oriente hasta +38,60. ±0,00N1 +7,20N2 +11,10N3 +15,00N4 +19,50N5 +23,40N6 +27,30N7 +31,20N8 +35,10Cub. +38,60Núcleo Acceso, doble altura sobre pilotis Planta tipo, 550 m² Planta tipo, 550 m² Amenidades y sala técnica, h 4,50 m Planta con voladizo, 620 m² Planta con voladizo, 620 m² Oficinas, terraza de 170 m² Salas comunes, terraza de 130 m² Núcleo de hormigón 4,50 7,20 Estacionamientos, 2 subterráneos PonienteOriente

    Deslice hacia el lado para ver el corte completo.

    Cotas de nivel de piso terminado sobre ±0,00 = 702,40 m s.n.m. Núcleo hasta +38,60.

    Fachada y clima

    En Santiago el sol de verano pasa casi vertical por el norte y el de la tarde entra bajo por el poniente. Por eso la celosía de roble no es una sola: cambia de separación y de giro según la orientación, y el giro crece a lo largo de cada fachada y con la altura. El sur queda sin celosía.

    Recorrido solar en Vitacura y orientación del edificio Proyección polar del sol a 33° de latitud sur. En diciembre el sol pasa casi vertical por el norte, a 80°; en junio cruza bajo, a 33°. El poniente recibe sol bajo por la tarde todo el año. La celosía es más densa al poniente, media al norte, abierta al oriente y no existe al sur. 60°30° 21 dic, 80° Equinoccio, 57° 21 jun, 33° NorteSur PonienteOriente
    Recorrido solar a 33° S. Los trazos de roble en la planta indican la densidad de la celosía en cada fachada.
    • PonienteLa fachada más cerrada, contra el sol bajo de la tarde.Listones cada 45 cm, girados 36°
    • NorteFrente a la avenida. Corta el sol alto de verano, deja entrar el de invierno.Listones cada 67,5 cm, girados 24°
    • OrienteSol de mañana, más suave. El núcleo ocupa el centro de la fachada.Listones cada 1,35 m, girados 6°
    • SurLuz pareja sin sol directo: solo vidrio DVH low-e y montantes de acero.Sin celosía
    Fachada vista desde abajo: vidrio y listones verticales de roble
    Fachada poniente: la celosía más densa del edificio.
    Esquina de hormigón visto con canto de acero negro y listones de roble encima
    Encuentro de losa y celosía: canto de acero negro de 3 mm sobre hormigón visto.

    Materiales

    Cuatro materiales en todo el edificio, elegidos por mantención antes que por apariencia: ninguno se pinta y todos se reponen por pieza.

    Muestras sobre una mesa: hormigón, dos tablas de roble, una placa de acero negro y un vidrio
    Muestras aprobadas por el mandante, agosto 2022.

    • Hormigón H30 visto

      Moldaje fenólico de 2,44 × 1,22 m, sin pintura. Núcleo, pilares y cantos de losa.

    • Roble termotratado 45 × 70 mm

      Celosía de fachada, fijada con pletinas ocultas. Cada listón se cambia sin desarmar el vecino.

    • Acero negro 3 mm

      Plegado y barnizado mate. Marcos, remates y cantos de losa.

    • DVH low-e 6/12/6 mm

      Control solar con factor 0,38 en norte y poniente; neutro al sur para no oscurecer la luz pareja.

    Obra, 2022 a 2025

    Del estudio de cabida a la certificación pasaron tres años y medio. La obra duró 92 semanas y terminó cuatro antes del plazo del contrato.

    1. Estudio de cabida

      Tres volúmenes con su superficie arrendable, en cuatro semanas.

    2. Anteproyecto aprobado

      El comité de inversiones aprueba volumen, materiales y costo por m².

    3. Ingreso a la DOM de Vitacura

      Permiso de edificación con proyecto de ejecución coordinado en BIM.

    4. Permiso aprobado e inicio de obra

      Licitación adjudicada a suma alzada, 96 semanas de contrato. Semana 0.

    5. Subterráneos terminados

      Losa sobre el segundo subterráneo y núcleo arriba de la cota ±0,00.

    6. Obra gruesa terminada

      Cercha del voladizo descimbrada con 6 mm de flecha, dentro de lo calculado.

    7. Recepción final

      Recepción municipal en la semana 92.

    8. Entrega al mandante

      78 % de la superficie útil arrendada el día de la entrega.

    9. LEED Gold

      Certificación LEED v4 Core & Shell con 64 puntos.

    Estructura de hormigón en obra gruesa con la grúa torre al costado
    Semana 58: losas hasta la cubierta, antes de montar la fachada.

    Resultados

    Resultados medidos del proyecto
    Eficiencia de planta0,86550 m² útiles sobre 640 m² construidos en planta tipo.
    Plazo de obra92 sem.Contrato de 96 semanas a suma alzada.
    Arrendado a la entrega78 %2.925 de 3.750 m² útiles con contrato firmado en febrero de 2025.
    Consumo energético−31 %Frente a la línea base ASHRAE 90.1-2010 del modelo energético LEED.
    Adicionales de obra2,1 %Del monto del contrato, casi todos por cambios pedidos por arrendatarios.

    Cifras del informe de cierre entregado al mandante en marzo de 2025; consumo según el modelo energético aprobado en la certificación.