La arquitectura no agrega valor por sí misma. Lo agrega cuando cambia una línea del modelo.
Estas cuatro relaciones salen del mismo modelo de arriba. Las usamos para decidir dónde vale la pena dibujar más y dónde conviene dejar el proyecto quieto.
Cada piso que dibujamos es una línea en su flujo de caja.
Arquitectura de oficinas, residencial y uso mixto para fondos de inversión e inmobiliarias: antes de que compre el terreno, le decimos cuántos m² vende, cuánto cuesta y qué TIR resiste el proyecto.
- proyectos desde 2012
- 41
- diseñados
- 612.000 m²
- TIR del caso base
- 12,7%
Estudio ficticio, cifras ilustrativas. TIR: caso Apoquindo Oriente, proyecto sin deuda.
Simulador de cabida financiera
Mueva pisos, programa y eficiencia. El pro forma responde.
Un terreno ilustrativo de 2.400 m² en Apoquindo, con el mismo modelo que usamos en cada cabida financiera. Parte del caso base de 13 pisos: cambie un supuesto y vea cómo se mueven la TIR, el margen, el flujo de caja y el riesgo de permiso.
Terreno ilustrativo, Apoquindo, Las Condes · 2.400 m² · coef. de constructibilidad 4,5
Volumetría 1:500
10.740 m² construidos
Resto: oficinas en renta
m² útiles / m² construidos
Escenarios:
Pro forma en vivo
Cifras ilustrativas, UF sin IVA,
proyecto sin deuda
TIR del proyecto, anual
12,7%
Dentro de la norma vigentePermiso estimado en 10 meses.
- m² útiles vendibles y arrendables
- 8.069
- Ingresos: ventas + valor de salida
- UF 855.842
- Costo total
- UF 667.106
- Margen sobre ingresos
- 22,1% UF 188.736
- Costo por m² útil
- UF 82,7
- Plazo hasta la salida
- 49 meses
Fuentes y usos del proyecto
Ingresos por programa contra costos, en UF miles. La diferencia es el margen.
Flujo de caja trimestral
Barras: flujo neto de cada trimestre. Línea: caja acumulada. UF miles.
Flujo neto negativo
Flujo neto positivo
Caja acumulada
TIR según cantidad de pisos
Con el programa y la eficiencia actuales. Toque un punto para probar ese número de pisos.
TIR del proyecto
Requiere beneficio normativo
Fuera de norma
Ver el pro forma como tabla y sus supuestos
| Partida | UF | % ingresos |
|---|
- Terreno 2.400 m² a UF 58/m²
- Primer piso comercial 900 m², planta tipo 820 m²
- Construcción UF 31/m² residencial, UF 33/m² oficinas, UF 32/m² comercio
- Subterráneos 45 % de la superficie sobre terreno a UF 19/m²
- Sobrecosto de altura 0,8 % por piso sobre el 12
- Proyectos, permisos, ITO y seguros: 11 % de la construcción
- Gastos financieros 4 % del costo; comisiones de venta 3,5 %
- Venta residencial UF 102/m² útil, departamento medio 68 m², 4,5 unidades/mes
- Oficinas: renta UF 0,56/m²/mes, vacancia 7 %, gastos no recuperables 6 %, cap rate de salida 6,25%
- Comercio 620 m² arrendables, UF 0,62/m²/mes, cap rate 6,75%
- Permiso 10 meses, +6 meses si requiere beneficio; obra 12 meses + 1,1 meses por piso
- Salida de oficinas y comercio 12 meses después de la recepción; UF referencial $40.700
Modelo simplificado con fines de demostración. No constituye una recomendación de inversión.
Un punto de eficiencia de planta vale más que una fachada nueva.
Achicar el núcleo, ordenar shafts y resolver la evacuación en menos metros convierte superficie construida en superficie vendible, sin mover el costo.
UF 9.500de margen por cada punto de eficiencia, caso base
Margen del proyecto según eficiencia de planta
UF miles. 13 pisos, 60 % residencial.
La velocidad de venta es una tasa, no un adjetivo.
Un departamento que se entiende en la sala de ventas se vende antes. Diseñamos tipologías contra la absorción real de la comuna, no contra el render.
1,1 ppde TIR entre vender 3 y 6 unidades al mes
TIR del proyecto según velocidad de venta
Unidades promesadas por mes, con pie de 10% y escritura al recibir la obra. Caso base.
El cap rate de salida pesa más que cualquier detalle de terminación.
Un activo de renta se vende por su NOI dividido por la tasa que el mercado exige. Planta flexible, eficiencia energética y bajo gasto común son lo que acerca un edificio al extremo bajo del rango.
±4%de valor por cada 25 pb de cap rate
Rangos de cap rate por tipo de activo, Santiago 2026
Ilustrativo. Punto: valor central usado en nuestros modelos.
La norma es el primer supuesto del modelo, no el último trámite.
Un piso adicional con beneficio normativo suma m², pero también seis meses de permiso y un riesgo de rechazo. Lo ponemos en el modelo el primer día.
−0,8 ppde TIR por seis meses más de permiso
Plazo típico de permiso de edificación por comuna
Meses desde el ingreso a la DOM hasta el permiso. Ilustrativo.
Vea las cuatro ideas aplicadas a un terreno real de Apoquindo.
Memo de inversión completo: cabida, pro forma, sensibilidad y lo que cambió entre el comité y la obra.
Servicios
Contratos cortos, entregables que entran al comité.
Cada servicio termina en un documento que su área de inversiones puede auditar: planillas abiertas, supuestos con fuente y planos que calzan con el modelo.
| Servicio | Cuándo se contrata | Entregable | Plazo | Línea que mueve |
|---|---|---|---|---|
| Cabida financiera | Antes de ofertar por un terreno | Tres volumetrías, pro forma y TIR por escenario | 3 semanas | Precio máximo por el terreno |
| Due diligence normativo | Con promesa de compraventa firmada | Informe de riesgos de permiso con probabilidad y plazo | 2 semanas | Plazo y riesgo de permiso |
| Arquitectura de desarrollo | Desde el anteproyecto hasta la recepción | Proyecto completo con control de eficiencia por planta | 14–20 meses | m² vendibles y costo UF/m² |
| Reposicionamiento de activos | Oficinas o retail con vacancia sobre 12 % | Plan de obras por fases con renta objetivo y capex | 6 semanas | NOI y cap rate de salida |
| Revisión de proyecto de terceros | Antes de comprar un proyecto en desarrollo | Informe de eficiencia, costo y riesgo normativo | 10 días hábiles | Supuestos del vendedor |
Portafolio
Tres activos, medidos como los mide su dueño.
41 proyectos desde 2012, 612.000 m² diseñados. Mostramos la cifra que le importó al comité, no la foto más bonita.
Apoquindo Oriente
Las Condes · Uso mixto · Fondo de inversión · En obra, entrega 2028
Se compró el terreno con 13 pisos y sin contar el beneficio normativo. El núcleo compacto subió la eficiencia de 78 % a 82 %.
Leer el memo- m² útiles
- 8.069
- Ingresos
- UF 856 mil
- TIR proyecto
- 12,7%
- Margen
- 22,1%
- Eficiencia
- 82%
- Plazo
- 49 meses
Isidora 3350
Las Condes, El Golf · Oficinas clase A en renta · Family office · Entregado 2024
Planta libre de 1.200 m² sin columnas interiores. Se arrendó al 94 % en 11 meses y se valoriza al extremo bajo del rango de cap rate.
- m² arrendables
- 9.600
- Renta
- UF 0,58/m²
- Ocupación
- 94%
- NOI anual
- UF 59.000
- Cap rate
- 6,0%
- Valor
- UF 983 mil
Irarrázaval 4020
Ñuñoa · Residencial en venta · Inmobiliaria · Vendido 100 % en 2025
Tipologías de 1 y 2 dormitorios afinadas contra la absorción de la comuna: 7,2 unidades al mes, 40 % sobre el promedio del sector.
- m² vendibles
- 11.200
- Precio
- UF 72/m²
- Ventas
- UF 806 mil
- Velocidad
- 7,2 u/mes
- TIR proyecto
- 14,2%
- Margen
- 22,5%
Proceso
El resultado se decide antes de gastar el capital.
En las primeras quince semanas se fija cerca del 80 % del resultado y se ha desembolsado menos del 1 % del capital. Por eso concentramos ahí el trabajo más fino.
Due diligence normativo y de mercado
3 semanasCertificado de informaciones previas, rasantes, precios y absorción de la comuna.
Decisión: seguir o descartar el terrenoCabida financiera
4 semanasTres volumetrías con pro forma, sensibilidad y precio máximo de terreno.
Decisión: oferta por el terrenoAnteproyecto y comité de inversión
8 semanasPlantas tipo, eficiencia por piso y presupuesto paramétrico validado con constructora.
Decisión: compra del terrenoPermiso de edificación
40 semanasIngreso a la DOM, observaciones y seguimiento del riesgo normativo contra el modelo.
Decisión: licitar la obraProyecto de licitación y contrato
12 semanasEspecialidades coordinadas en BIM, cubicaciones y contrato a suma alzada.
Decisión: adjudicarObra, recepción y salida
26–34 mesesControl de cambios con impacto en UF, recepción municipal y apoyo a venta o arriendo.
Decisión: vender o mantener el activo
Resultado ya definido y capital desembolsado, por etapa
Porcentaje acumulado al cierre de cada etapa. Ilustrativo, proyecto tipo de uso mixto.
Resultado ya definido
Capital desembolsado
Equipo
Arquitectos y analistas en la misma mesa.
Cada modelo lo firman dos personas: quien dibuja el edificio y quien responde por los números.
Beatriz Ossandón
Socia fundadora, arquitecta
Rodrigo Canales
Socio, finanzas inmobiliarias
Javiera Montt
Directora de proyectos
Matías Fuenzalida
Analista de inversiones
Hernán Aravena
Asesor normativo
Contacto
Envíenos el terreno. Le devolvemos una TIR.
Para una primera cabida financiera en 3 semanas necesitamos:
- Rol o dirección del terreno obligatorio
- Superficie y precio pedido si lo tiene
- Programa que evalúa venta, renta o mixto
- Tasa exigida por su comité si la puede compartir