Servicios y honorarios
Cinco servicios, cada uno mueve una línea del modelo.
No vendemos horas de dibujo. Cada contrato tiene honorario fijo, plazo cerrado y un entregable que su comité puede auditar: la planilla abierta, los supuestos con fuente y los planos que calzan con el pro forma.
- Estudio previo a la compra
- UF 90–320fijo, antes de firmar la promesa
- Plazo más corto
- 10 díashábiles, revisión de proyecto de terceros
- Comisión por terreno
- Ningunani inversión en proyectos de clientes
Tarifario
Honorario declarado antes de empezar. Plazo que no se mueve.
Cada servicio se contrata por separado. La columna de la izquierda dice qué línea del modelo cambia y cuánto la movió en un proyecto real del estudio.
-
Cabida financiera
Antes de ofertar por un terreno. Usted trae la dirección y la tasa de su comité.
Línea que muevePrecio máximo por el terrenoApoquindo Oriente: máximo UF 61/m² para TIR 12%; se pagó UF 58. Holgura de UF 7.200.
Qué incluye
- Tres volumetrías sobre la norma vigente, con y sin beneficio normativo
- Pro forma por escenario: ingresos, costos, margen, TIR y flujo mensual
- Precio máximo por el terreno a la tasa exigida de su comité
- Planilla abierta con cada supuesto y su fuente
- Lámina de una página para el acta del comité
- Plazo
- 3 semanas
- Honorario
- UF 180–320 fijosegún número de alternativas y complejidad normativa
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Due diligence normativo
Con promesa de compraventa firmada y antes de pagar el saldo.
Línea que muevePlazo y riesgo de permisoSeis meses más de permiso restan 0,8 puntos de TIR en Apoquindo: de 12,7% a 11,9%.
Qué incluye
- Lectura del plan regulador, seccionales y certificado de informaciones previas
- Superficie computable máxima, con y sin beneficio
- Calendario de permiso con probabilidad por hito
- Modificaciones al plan regulador en curso y su efecto en la cabida
- Costo en TIR de cada mes de atraso
- Plazo
- 2 semanas
- Honorario
- UF 120 fijoun terreno, un rol
-
Arquitectura de desarrollo
Desde el anteproyecto hasta la recepción municipal.
Línea que muevem² vendibles y costo UF/m²Eficiencia de 78% a 82% con núcleo compacto: +UF 37.982 de margen y TIR de 10,3% a 12,7%.
Qué incluye
- Anteproyecto y permiso de edificación
- Proyecto de ejecución coordinado en BIM con todas las especialidades
- Control de eficiencia por planta en cada entrega, contra el pro forma
- Bases de licitación a suma alzada y cuadro comparativo de ofertas
- Visitas de obra y respuesta a consultas hasta la recepción
- Plazo
- 14–20 meses
- Honorario
- 2,4–3,0% del costo de construcciónen Apoquindo, UF 10.496–13.120 sobre UF 437.338
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Reposicionamiento de activos
Oficinas o comercio con vacancia sobre 12% o renta bajo mercado.
Línea que mueveNOI y cap rate de salidaNueva Providencia 2150: NOI de UF 18.700 a 30.600; valor de UF 252.700 a 450.000.
Qué incluye
- Diagnóstico de vacancia y renta contra el submercado
- Plan de obras por fases sin vaciar el edificio
- Capex por fase con renta objetivo y plazo de absorción
- NOI estabilizado y valor al cap rate de salida
- Plazo
- 6 semanas de diagnóstico
- Honorario
- UF 450 + 1,5% del capexen Nueva Providencia, UF 1.026 sobre capex de UF 38.400
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Revisión de proyecto de terceros
Antes de comprar un proyecto en desarrollo o entrar como socio.
Línea que mueveSupuestos del vendedorUn precio de venta 5% optimista infla la TIR en 1,5 puntos: 14,2% en vez de 12,7%.
Qué incluye
- Eficiencia de planta contra proyectos comparables
- Costo UF/m² contra licitaciones recientes
- Riesgo normativo del permiso vigente o en trámite
- Pro forma del vendedor recalculado con precio, velocidad y cap rate de mercado
- Plazo
- 10 días hábiles
- Honorario
- UF 90 fijoun proyecto con permiso aprobado o en trámite
Condiciones
Honorarios netos, más IVA, en UF al valor del día de la factura. Estudios previos: 50% al inicio y 50% contra entrega. Arquitectura de desarrollo: por hito.
Si la cabida financiera termina en arquitectura de desarrollo, su honorario se descuenta del primer hito. Honorarios y ejemplos ilustrativos.
Banco de pruebas
Mueva los supuestos que su comité va a discutir.
El modelo es el caso base de Apoquindo Oriente: 13 pisos, 82% de eficiencia, TIR 12,7%. La matriz muestra qué pasa si el precio o el costo se alejan del plan; el tornado, qué supuesto pesa más.
TIR del proyecto según precio de venta y costo de construcción
TIR anual sin deuda, en %. Filas: costo de construcción contra presupuesto. Columnas: precio residencial en UF/m² útil. Ilustrativo.
| Costo \ Precio |
|---|
Escenario seleccionado
Precio UF 102/m², costo según presupuesto
- TIR
- 12,7%
- Margen
- 22,1%
- Margen en UF
- UF 188.736
- Plazo
- 49 meses
Pase el cursor o recorra la matriz con Tab y las flechas. Enter fija el escenario.
Qué supuesto mueve más la TIR
Puntos de TIR contra el escenario de los supuestos actuales, ordenados por impacto. Ilustrativo.
Ver como tabla
| Supuesto | Escenario bajo | TIR | Escenario alto | TIR |
|---|
Supuestos fijos del caso base
- Terreno 2.400 m², UF 58/m²
- Coeficiente 4,5, sin beneficio
- 13 pisos: 1 comercial, 5 oficinas, 7 residenciales
- Eficiencia de planta 82%
- Construcción UF 31–33/m², subterráneo UF 19/m²
- Proyectos, permisos e ITO 11% de la construcción
- Departamento tipo 68 m², comisión 3,5%
- Renta oficinas UF 0,56/m²/mes, vacancia 7%
- Comercio 620 m², cap rate 6,75%
- Venta en verde: 35% de la obra
- Salida de oficinas y comercio 12 meses después de la recepción
- TIR mensual anualizada, sin deuda
Modelo simplificado e ilustrativo. No reemplaza una cabida financiera: no considera deuda, impuestos, IVA ni reajustes, y usa un solo precio para todo el edificio.
Siguiente paso
Traiga un terreno. En tres semanas su comité tiene el precio máximo.
Necesitamos la dirección, el rol, el programa que tiene en mente y la tasa que exige su comité. El resto lo levantamos nosotros.